近日，市民陈先生遇到了一件烦心事。他长期空置的房子，卫生间吊顶被漏，可物业和楼上住户却不愿承担责任。

　　近日，市民陈先生遇到了一件烦心事。他长期空置的房子，卫生间吊顶被漏，可物业和楼上住户却不愿承担责任。为此，陈先生向媒体求助，希望温州晚报读者律师顾问团的律师给他支支招。

　　跟陈先生有着同样遭遇的，还有市民林先生等人，他们也遇到了房屋纠纷。本期《读者律师麻辣问答》，我们就请来温州晚报读者律师顾问团成员、浙江越人律师事务所合伙人项建挺，为他们解惑。

　　卫生间吊顶被漏水应该找谁赔偿损失

　　市民陈先生咨询：我是市区某小区住户，近年因为工作原因一直未在家住。两个星期前回来后发现卫生间吊顶有明显漏水破坏现象，水痕迹明显。我查看吊顶上方内部目前仍有水滴通过管道漏下。与楼上住户与物业沟通，他们均推卸责任，还说是我家自己装修原因，恳请律师指导如何处理。

　　根据漏水具体原因由不同主体担责

　　律师解答：针对陈先生咨询的问题，如经鉴定，房屋漏水系因房屋质量不符合国家标准引起的，则在保修期内，受损害业主可要求开发商对房屋漏水进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。

　　如在保修期外，则具体要根据漏水的原因，如果确系楼上住户装修等原因导致漏水，则楼上住户应该承担侵权责任，陈先生可以要求修理、排除妨碍，赔偿损失。如果系公共管道漏水而导致陈先生家里漏水，则可动用小区住宅专项维修资金予以修理。

　　物业公司对上述漏水无需承担赔偿责任，但可以从中进行协调，帮助业主解决矛盾。

　　房子装修完出问题装修公司不赔咋办

　　市民林先生咨询：我的房子装修完工后装修公司没有验收，后期出现房屋墙面很多裂纹，衣柜门关不了。之后我发现又出现地砖有裂痕，和装修公司沟通，他们以没有同色系的砖为由，不给维修更换也不予赔付，后期又出现大量墙砖裂痕，也以同样理由不理睬，让我去找鉴定机构来鉴定是不是他们的质量问题。我该怎么办？

　　装修公司应该承担修理、重作等责任

　　律师解答：针对房屋墙面、墙砖、地砖存在大量裂纹、裂痕等及衣柜门无法关闭等问题，属于外在表象，能肉眼识别，根本无需鉴定机构予以鉴定。林先生可以根据《合同法》第262条“承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任”的规定，要求装修公司承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。如无法协商，则依法向法院起诉解决。

　　二手房未及时过户房主可拿去抵押吗

　　市民方女士咨询：我买了套二手房，跟房主约定两年后过户，而原房主把房产拿去抵押贷款，现在还不上钱，原房主被起诉，现房子已是抵押和查封状态，我该怎么维权？

　　原房主涉嫌构成贷款诈骗罪

　　律师解答：原房主涉嫌构成贷款诈骗罪，方女士可以向公安机关报案要求追究原房主刑事责任。因为该房产已出售给方女士，属于方女士所有，但原房主向银行虚构事实，抵押房产，骗取银行贷款，涉嫌构成贷款诈骗罪。

　　方女士也可以向法院提出执行异议申请，要求解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　方女士的购房情况，如符合上述条件，则法院会依法解除查封，确认该房产属于方女士所有，如果不具备上述条件，则法院会驳回方女士的执行异议申请。

　　装修工期被拖延装修公司属违约吗

　　市民温小姐咨询：我和一家装饰公司签订了家居装饰合同，双方承诺90天完工。但在装修过程中该装饰公司以各种理由拖延工期，经多次协商无效，开工日期已长达120多天，完工日期遥遥无期，并且发现工程质量及物料质量极差，产生大量的返工问题，请问装饰公司的行为属于毁约吗？能要求退还项目所有费用吗？

　　装修公司构成违约可要求赔偿损失

　　律师解答：根据《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。温小姐针对工期延期，可以要求装饰公司承担违约责任，赔偿损失；如果发现工程质量及物料质量差，则可以要求采取补救措施、承担违约金等。

　　如果经修理、重作，能够达到合同约定的条件，则不能要求解除合同，不能要求退还项目所有费用。如果经修理、重作，仍无法居住或者与合同约定的装修标准相差甚远，则可以以根本违约为由，要求解除合同，退还所有费用，并要求赔偿损失。