买房中，因为合同而产生的纠纷不计其数，而下面的案例中，甲方李先生和乙方赵先生已经签订了详尽的协议，可在付款方式上未做约定。甲方李先生突然要求乙方赵先生一次性付全款，并以此为理由拒绝过户。

那么，房子到底该归谁呢？

意向协议未规定付款方式

2011年5月，李先生以拍卖方式竞得了某房屋一处。2011年7月，李先生将房子以净得价140万的价格卖给了赵先生，并且甲方李先生、乙方赵先生以及中介，三方共同签署了《房屋购买意向协议》。协议中约定了，乙方赵先生在签订协议之日起三日内向甲方李先生支付定金5万元。在甲方李先生取得房产证后，由于乙方赵先生的原因违约不购买该房产，或者由于乙方的原因在能够正常办理过户手续之日起一个月内不办理过户手续，乙方赵先生须除定金之外另外赔偿甲方李先生20万元，共计25万元。签订协议后，若甲方李先生以任何理由继续出售、出租该房产，或将该房产交给他人居住或者自住，或由于甲方原因在能够办理房产转移手续之日起一个月内拖延不办手续，甲方李先生应退还定金并另外赔偿乙方赵先生25万元。

在协议签订之后，李先生就将这套房子交付给了赵先生，赵先生也在协议签订的三日内按照约定支付了5万元的定金。

可是，没过多久，李先生就要求赵先生必须将剩余的135万的房款一次性付完，否则就不予过户。无奈的赵先生只好向法院起诉要求继续履行《房屋购买意向协议》，将这套房产过户至自己名下；而李先生则提起反诉，请求解除《房屋购买意向协议》，要求赵先生返还涉案房产。

法院判决：

法院判决认为，《房屋购买意向协议》中关于涉案房产的出售价格、产权过户时间、房屋的交付使用以及买卖双方的违约责任等均有较为具体的约定，具备房屋买卖合同的基本要素。同时，《房屋购买意向协议》对于除定金之外的剩余购房款支付方式并无约定，也未约定甲方李先生在双方协商不一致的情况下有合同解除权。因此，甲方李先生要求赵先生一次性付款，即使赵先生不同意一次性付款，李先生也不能取得合同解除权。

因《房屋购买意向协议》已具备买卖合同的基本要素，且涉案房产已经交付赵先生居住使用，双方虽在合同的具体履行中存在分歧，但并无根本违约行为，故涉案《房屋购买意向协议》仍然存在继续履行的法律和事实基础。因此，法院判决双方继续履行合同。

而双方约定还应签署的“正式的《房屋买卖合同》”是登记机关办理房产过户登记时所需的统一样式的材料，并非需要双方另行协商确定合同内容，这是房屋买卖合同履行过程中基于诚实信用原则产生的协助义务，该约定不改变双方以通过签订《房屋购买意向协议》形成房屋买卖合同关系的事实。

律师出马：仲剑辉 江苏东恒律师事务所律师

一般来说，当事人之间的合同可以分为两种，预约合同（“预约”）和本合同（“本约”）。

预约是指当事人约定在将来订立一定合同的合同。预约的形态多种多样，通常使用的名称有：意向书、意向协议、认购书等。有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约具体需要约定的内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。如果仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。

因此，仅根据当事人的合意内容是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。

据此，李先生和赵先生双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，该《购房协议书》的性质为预约合同。

在本案中，虽然双方当事人在《房屋购买意向协议》中约定“甲、乙双方于甲方取得该物业房产证之日起三个工作日内签订正式的《房屋买卖合同》”，但该《房屋买卖合同》仅为在房产登记部门办理过户登记手续需备案登记的《二手房买卖合同》格式文本，并非双方当事人进一步协商确定的新合同内容。因此，本案的《房屋购买意向协议》的性质为本约，而非预约。

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