小编整理了最近楼市的三大变化：

　　购房者变了：维权+退房。

　　开发商变了：不敢拿地，想“活下去”。

　　政策变了：取消预售制。

　　楼市的这些变化背后，透露了哪些信号？小编邀请了三位研究房地产的大头，请他们分析当下楼市之变。

　　购房者变了：维权+退房 

　　刚刚过去的国庆假期，多地楼盘因降价引来业主的维权。江西上饶碧桂园因把1万/平米精装修，降到7000元/平方米毛坯，引起大量业主维权，打砸售楼处。

　　另外，上海远郊碧桂园浦东南郡、合肥院子等楼盘也因为降价引起了不少此前购房业主的不满，前往售楼处维权，要求补差价、送车位或全款退房。

　　前不久，位于杭州的滨江集团(3.880, -0.05, -1.27%)某项目出现了二期价格明显低于一期价格的情况，面对业主要求退房的要求，开发商霸气回应：可以退房，并且不收取违约金！

　　最近楼盘的降价和促销越来越多，小编也接到了不少售楼员的电话。数据方面也有迹象，9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，几乎零增长。

　　开发商方面的数据也不太好看：碧桂园8月销售面积负增长32.9%，销售额为年内单月新低；万科8月销售面积负增长6.02%。

　　楼盘降价、业主维权，楼市真的入秋了？我们来看看大头的观点。

　　丁建刚

　　浙报传媒地产研究院院长

　　公众号：丁建刚房产

　　就我掌握的市场情况，全国一二三四线城市，近两个月市场均有降温迹象，这一趋势甚至在加速。

　　比较明显的表现为：土地市场流拍量急剧增加，溢价率急剧降低，二手房成交量大幅度下降。

　　至于商品房的数据，由于限价政策导致扭曲和失真，无从判断。

　　中国经济处在不确定阶段，未来几个月房地产市场继续降温是大概率事件。

　　最近十多年，每当市场出现波动，出现降价时，都会有大量的业主，进行所谓的“维权”。无论交付与否，都有大量业主要求退房。

出现降价时，大量业主要求退房出现降价时，大量业主要求退房

　　多年来，我们的房地产市场一直是畸形的，行业内一直进行着各种各样的行政调控。这给那些对市场一无所知的公众传递了这样的信息：“房价会一直涨”。

　　但是，只要是市场，就存在波动。

　　因此，必须让业主接受市场的风险教育和洗礼，必须建立起全社会的法律和契约意识。

　　这一点，各地方政府更应该有所作为。

　　很多地方政府，把高价土地出让给了开发商，一旦出现市场波动，业主砸售楼处“房闹”，地方政府的态度常常比较暧昧。

　　地方政府应明确自己维护公共秩序和市场秩序的角色，让公众清楚自己的法律权利界限。

　　有的开发商，为了息事宁人，给业主无条件退房，或给前期业主补差价等等。这些做法可以理解，但不符合法律和契约精神，不应成为市场的惯例。但有一点必须明确，对房屋的质量，开发商必须负全责。

　　 开发商变了：不敢拿地，想“活下去” 

　　多地新房促销的背后，开发商的日子未必好过。

　　最惹人关注的是，万科内部会议上流出一张照片，红底白字标语“活下去”尤其显眼。

　　郁亮很焦虑：风向真的变了！万科真的要变革了！他把“生存”设为底线，把回款当作超越销售额、利润等指标的最核心指标。因为2018年过去三分之二，6300亿元回款还没有完成一半。

　　另外，就拿地情况来说，中原地产数据显示，今年1-7月份，全国土地一共流拍了796宗。一线城市土地流拍同比增长了225%，为2012年以来新高；二线城市同比增长了100%；三、四线城市同比增长了121%。

　　地产界老大的痛定思痛，大规模土地流拍，楼市要凉凉？来看看大头怎么说。

　　贾康

　　华夏新供给经济学研究院首席经济学家

　　财政部财政科学研究所原所长

　　万科这次调整策略，确实与当下楼市所处的阶段有关系，但万科的稳扎稳打风格不光是现在的特点，这几年一直比较稳健。

　　早在2014年，郁亮就说“楼市告别黄金时代，进入白银时代”，从市场发展角度看，这个说法有道理，但我认为白银时代也是价值量很高的时代。

　　因为，综合来说中国真实城镇化水平还不到50%，根据国际经验要达到70%左右的水平才走完城镇化高速发展的阶段。那么，即使今后每年往上走一个百分点，还大约得走20年，这20年里将有几亿人从农村来到城市定居，不管是住房供给还是基础设施建设都有巨大空间，需要有效的供给机制来支撑。

　　从这个意义上来说，中国楼市白银时代转为较沉稳的黑铁时代还为时尚早。而白银时代的一个重要特点就是分化明显，有的地方后劲很大，有的地方则已不大了。

　　所以，当前对整个楼市不能一概而论，而是要分线、分市、分地段、分类型，需要具体情况具体分析，才好形成较高水准的决策。

万科一直稳健，但白银时代价值量也很高万科一直稳健，但白银时代价值量也很高

　　刘德科

　　德科地产频道总编辑

　　郁亮这次内部讲话中关于房地产形势的判断，可以忽略。值得关注的是，万科对于房地产这个行业本身的性质判断。

　　万科的致命缺点在于——身份焦虑。万科自认为是一家高大上的企业（事实上也是），但房地产是一个贬义词。

　　一家高大上的企业，其核心业务竟然是一个贬义词，是为“身份焦虑”。

　　房地产的反义词是高大上的互联网，所以马云雷军们都有不成文的规定：要跟房地产开发保持绝缘——哪怕做，也要在场面上看起来是没有碰。

　　当然，这个国家这个时代，是无法正视房地产的，其他国家其实也一样。所以，选择只有两个：第一个办法是有一天可以不做房地产，第二个办法是不要做一家高大上的企业。万科选的是第一个办法。

　　政策变了：取消预售制 

　　不久前，一条突如其来的政策通知搅动整个楼市。

　　广东省房协的特急通知说：正在酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。

　　随后，住建部很快做了澄清：近日已经向湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函，其中要求各省研究是否实施现房销售制度。

　　若取消商品房预售制度将带来怎么样的震动？来看看大头的观点。

　　贾康

　　华夏新供给经济学研究院首席经济学家

　　财政部财政科学研究所原所长

　　关于广东省酝酿取消商品房预售制，我的理解是：逐步取消，即操作是渐进的，但目标是取消掉。而住建部作为管理部门，在这件事上的说法和做法更具弹性。

　　从根本上说，卖楼花模式（预售房屋）有很大的融资功能，这跟当前中央所说的去杠杆、稳杠杆不尽符合，所以适当对卖楼花模式进行调整和控制，方向上可说有其道理，可以积极探讨，但不代表一定要百分百取消，若广东的实践证明该地可行，也不代表其他地方要一律照搬。

　　这一机制跟中国经济的超常规发展特征有关，城镇化空间相当可观，还远未完结的城镇化高速发展过程中，伴随着人民群众的收入不断增加，会释放出更多的居住需求。那么，国家在供给机制上总体而言应允许提供多样化、具有灵活性的不同方法与模式。

 城镇化过程中，将释放出更多的住房需求 城镇化过程中，将释放出更多的住房需求

　　刘德科

　　德科地产频道总编辑

　　其实，住建部也很清楚：现房销售会导致房企的资金成本剧增。这部分剧增的成本，短期内或许可以由房企自行承受，但最终还是只能由购房者买单——即房价只能被迫地额外上涨。

　　所以住建部的建议是：可以不马上实施现房销售，但要给出实施时间表。

　　明确的时间表，也就是倒计时，如果放在行动力上，是会让人振奋，更有干劲；但如果把倒计时放在心理预期管理上，是会让人紧张的。

　　现房销售在长周期内必然导致房价额外上涨，那么倒计时就会形成“末班车效应”。市场心理预期会变成这样：不赶在政策末班车之前买房，房价就又要涨了。

　　这样，恐怕又会制造一波恐慌性购房潮。

　　很多政策，道德上无比正义，这当然好，但不能用道德正义取代市场规律。

恐怕又会制造一波恐慌性购房潮恐怕又会制造一波恐慌性购房潮

　　丁建刚

　　浙报传媒地产研究院院长

　　公众号：丁建刚房产

　　关于取消商品房预售制，实际上是住建部的一次正常的行政管理的调研，之所以引起轩然大波，广东省房地产协会在《通知》的左上角甚至加了“特级”两个字，足见中国经济和中国房地产市场处于高度敏感时刻。

　　理论上，商品房预售制从香港引入，有几十个国家（包括诸多欧美国家在内）都实行该制度。但很多成熟欧美国家的预售制与中国内地有很大区别。大多数实行预售制的国家，开发商并不能在预售时就拿到全款。在这一点上，中国的预售制确实要比他们宽松地多。

　　在预售阶段，开发商就拿到了购房者的全款和银行按揭款（现在银行按揭款发放的节点虽然也有所提高，但最晚也是主体工程结顶即可发放）， 个人购房者处于相对弱势地位，遇到相关纠纷不能对开发商进行有效的监管与制约。

　　开发商理论上可以将后期工程建设的风险完全转嫁给购房者和银行，易引发社会不稳定及金融风险。另外，还变相鼓励了低水平恶性竞争。

　　从合理的角度来说，当然是现房销售更安全更合理。

　　但我们不得不面对一个事实：过去20年，中国房地产市场从真正意义来说，是人类历史上前所未有的、排山倒海式中国城市化进程的载体。没有预售制，绝对没有今天中国的城市化进程。

　　如果现在实行现房销售，商品房开发模式将颠覆，开发商不可能实现高周转；如果没有商品房预售，金融机构不可能给房地产企业提供大规模融资。毫无疑问，中国商品房开发的速度会大幅度下降，城市化进程的速度也会大为降低。

　　所以，住建部建议在一些省份逐步试点取消预售制度，让房地产行业和社会公众都做好充分准备，重点是逐步推进。

　　此外，实行现房销售必须按照法律和契约原则，对已出让的土地不能追溯既往。