新房交付不可不知的隐患 验房师教你如何收房

 “新买的房子下雨时竟然漏水。”“装修的时候才发现地面是斜的。”“厨房的瓷砖贴了不到一年竟然掉下来了。”去年以来，市民各种关于房屋质量的爆料。市民在买房前往往慎之又慎，但是收房时却十分马虎，对于买到的新房质量是否过关往往忽视，而这会成为以后令人烦恼的隐患。其实，收房也是买房过程中的关键一步。市民在收房时，最好进行一次仔细的验房，给自己的新房做一次从门窗到水电、从墙体到阳台等全方位的“体检”。

　
　   验房维权掌握主动

　　“看到即将交付的新房，怀着欣喜的心情就匆匆签字收房了。”市民孙女士打来电话告诉记者，她和老公当时在新房转了一圈，也没看出有什么问题。不过等到装修的时候，孙女士和老公就傻了眼：门洞是斜的，墙体出现空鼓，窗户渗水……找到开发商和物业，他们却说是装修不当所致。

　　“我们所验过的每套新房或多或少都会有些问题，每一套房子之间也会有比较大的差异。”青岛百姓装饰监理中心主任于波在接受采访时告诉记者，虽然空鼓、裂缝等常见的问题不涉及到房屋主体结构，对购房者来说不存在安全上的隐患，但是如果没有及时修整，后期也会给生活带来很多麻烦。

　　按照购房合同约定，购房者在收房之后，如果房屋出现质量问题，并且在保修期内，应该由开发商负责维修。但事实上，因为房屋存在的问题千奇百怪，并且差不多所有的房子都存在或大或小的问题，购房者入住后发现渗水、裂缝，即使开发商愿意维修，搬进搬出也会降低生活品质。况且，因为房子交付之后施工方大多已经撤走，再找他们来整改也比较麻烦。并且很多开发商对此极尽推诿，对房屋存在的问题不闻不问，最终苦的还是购房者。

　　业内人士建议，购房者在入住之前，最好请专业的验房师找出问题所在，并出具详尽的验房报告交给开发商，就可以比较有针对性地进行整改，直到质量达到国家有关规定为止。因为购房者能在房屋验收阶段发现问题，并提出开发商整改后再验收房屋，自然便掌握了主动权。

　　专业设备揪出隐患

　　在拿到新房钥匙前，开发商和物业公司一般会要求购房者先验房签收。

　　不过由于缺乏专业知识，多数购房者都是走马观花看一眼，然后稀里糊涂地签字。“开发商交房的时候会提前告知具体交房的时间及须准备的身份证、购房合同、付款收据等各种证件资料，而不会提醒购房者带验收工具。”有消保委人士表示。即使一些意识强的业主带着测量工具前来验收房屋，但是由于房屋验收是个专业活，除了一些容易被发现的显性问题外，一些隐性问题往往被遗漏。

　　“验房不能只用眼看，还要用专业的工具来辅助检测。”有验房师告诉记者，验房是有一定的规范的，像他们验房是按照GB50327-2001 《住宅装饰装修工程施工规范》，GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》，《山东省住宅建筑设计标准》DBJ-14-S1-97等规定，这就需要多件专业工具的“协同作战”，像靠尺、红外测距仪、水平仪、卷尺、塞尺、空鼓锤、测电笔以及角尺和相位表等都是基本的验房工具。

　　该验房师介绍说，墙面是否平整肉眼是看不出的，这就需要用靠尺测墙面。靠尺是一个用铝合金材料制成的特制尺子，有两米来长，对半折叠，一件就要七八斤重。“把靠尺贴在墙上，然后结合塞尺，就能看墙面水平的误差，看墙面是否平整。”验房师说。

　　此外，测电笔能测每个插座的通电情况，相位表可以 “制造”短路看电表会不会跳闸，水平仪则能测地面水平……这些都是用眼睛看不出来的隐患。 毛坯房空鼓问题多

　　记者曾经跟随验房师多次参与验房，发现在验毛坯房时，验房师花费时间较多的工作就是用空鼓锤到处敲打。他们走到每一个房间，都要挨个墙壁每个地方敲敲打打听声音，连阳台上的墙壁也不放过，到卫生间更是仔细，每一块瓷砖都不放过。

　　验房师郭工告诉记者，这项工作极其繁琐，耗时最多，是为了检查房屋质量中的 “空鼓”。“空鼓”一般是指房屋的地面、墙面、顶棚装修层 （抹灰或粘贴面砖）与结构层（混凝土或砖墙）之间因粘贴、结合不牢实而出现的空鼓现象，俗称“两层皮”。验房师告诉记者，瓷砖后面如果有空鼓，就会进水、存水，损害墙体；空鼓的墙面容易掉下来，如果在空鼓的部位钉钉子用以挂放重物，也会导致墙面裂掉，钉子也钉得不牢靠。

　　在毛坯房的验收中，墙面、地面是面积最大且最关键的地方。验房师说：“验房要检查所有房间的墙面、地面是否平整。如果墙面不平整会为日后的装修带来不小的麻烦，地面不够平整也会对以后铺地砖或铺地板造成影响。”

　　门窗则是验房容易被遗忘的地方。据了解，现在新房安装的都是防盗门，验房时最好打开门后仔细观察是否平整，有没有划痕或被撞击过的地方，再目测看门框正不正，因为门框不正会直接影响到日后的实际的使用。现在的住宅都采用了塑钢窗并使用中空玻璃，验房需要检查窗户框正不正，窗的开启关闭是否正常，开窗时是否能达到90度等。

　　验收精装房：水电是重点，配套应严查

　　“以前的项目多数是毛坯房，业主对收楼验房的需求并不很强；后来，随着精装修项目成为主流，有验房需求的业主才开始多了起来。”青岛百姓装饰监理中心主任于波告诉记者。记者了解到，精装交房的楼盘样板间做得很“光鲜”，但到大面积施工阶段，成百上千的工人一进场，就“走了样”。精装房使用的材料都是开发商购买的，业主对其质量无法把控。于波提醒说，对精装房的验收需更加注重细节，因为精装房可以掩盖一些隐蔽工程的瑕疵，装修的质量是需要重点注意的地方。精装房的检测应严格按照合同签署时约定的装修标准来检测，比如一些装修材料的品牌。曾经参加早报验房活动的姜女士，购买的公寓虽说是某名牌地板，但是开发商并没有出示合格证、质检报告或者备案等有效文件证明，并且在姜女士的购房合同中，记者发现有这么一条：如因第三方原因致使以上产品无法实现，开发商有权更换同等档次、价位的其它产品。

　　此外精装房验房需要重点关注隐蔽工程，包括水路改造、电路改造、吊顶结构和卫生间防水工程等。尤其卫生间是精装修问题多发地，有时会出现地漏堵，排水不畅，验房时要充水试验。有些洗手盆安装不正，影响美观。此外，还常出现地面坡度不够，不能自然顺水。

　　于波还告诉记者，精装房通病多会出现在装饰配套方面，如橱柜、室内门、地板等地方容易出问题。有些安装不合理的橱柜或衣柜，柜门开启时有响声，有时候两扇门会有碰撞。此外，门把手松动或是安装不整齐也是常见问题。

　　掌握诀窍安心收房

　　在验房前市民先得审查“两书一表”，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。两书是指 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一表是指 《建筑工程竣工验收备案表》。这三份材料是楼盘通过验收的标志，只有具备上述文件，才说明房屋已经具备交付条件。

　　如果验房发现质量瑕疵需开发商维修整改或业主在装修时注意弥补，最好请验房师出具《房屋勘验报告书》。《房屋勘验报告书》按照现行的国家、地方的法律、法规，以及行业的现行规范、标准为依据而出具，写明了所有外在质量问题和隐蔽工程中存在的不合格不达标等质量问题，让业主房子存在的问题明确化，出具的报告可以作为维权依据，要求开发商作出整改、赔偿。

　　“验房后不要仅仅口头告知开发商或者物业的工作人员，最好出具书面依据才能有利于日后维权。”市消保委工作人员提醒，如发现问题或有不满意的地方，建议消费者当场就注明验房中的所有问题，将书面呈递给开发商，避免留下后患。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章，以便后期维权。